司法書士のお仕事その②「抵当権って知っていますか~」

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は~い! E子で~す!!

またまた、投稿させていただきます!

「抵当権」って知っていますか~

 

抵当に土地をとられた!」

「担保がないとお金を貸せないね!!」

「1番抵当じゃないと、うちはね~(お金を貸せないよ!!!)」

 

こんな話をきいたことはありませんか~

 

抵当権」って知っていますか~

 

土地や建物を買いたいときに、その代金をすぐに用意をすることは難しいですよね~

(頭金分ぐらいなら自分で用意できるかもしれませんが・・・・)

 

土地や建物を買うときには、お金を借りることが多いと思います。

 

特に銀行からお金を借りるときには、

「「抵当権」を(購入する)不動産につけないとお金を貸せない!」

といわれることが多いと思います。

 

ここで出てきました「抵当権」!

 

抵当権」を理解するには、「抵当権」を不動産につけることを条件にお金を借りた者が、返済しなかった場合を考えると

分かりやすいと思います。

 

お金を返済しなくなったとき、「抵当権」をつけた銀行は何をするのかというと、

(他に担保権者に後順位の抵当権があった場合を考えてみましょう~)

 

①不動産を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申し立てます(民事執行法44条1項、188条)。

 

そして、

②競売手続きが進められ、買受人が決まれば、売却許可が出されます(民事執行法69条、188条)。

 → 落札代金が納付される!(民事執行法78条1項、188条)

 

③ 抵当権の順位に従い、落札代金はまず第一順位の抵当権者に配当され、競売代金が残っている場合には、次順位の抵当権者に順番に配当されていきます(民事執行法84条1項2項、188条)。

 → 抵当権等はいくつもつけられることがあり、先につけられた抵当権等が優先する!!

   (銀行は、通常「1番抵当権」にならないとお金を貸しません!)

    例  1番抵当権 2番抵当権・・・

 

つまり、抵当権とは、お金を返さなかったときの人質ならぬ、もの質(担保)であり、

銀行等は、不動産に設定された抵当権を実行(競売)することにより、未返済金を回収するというわけです。

 

 

 

「連件登記申請」とは

 

☆連件登記申請

(※所有権登記名義人表示変更登記)

1件目:抵当権抹消登記

2件目:所有権移転登記

3件目:抵当権設定登記

 

 司法書士は、不動産の売買取引では「所有権移転登記」だけではなく、「抵当権」が付いていた場合は「抵当権抹消登記」(根抵当権抹消登記の場合もある。)も同時にしますし、お金を銀行から借りる場合には当然、新たな「抵当権設定登記」も同時にします。

 

不動産の売買の時には、3件の連件登記申請をすることが多いですね~

 

※売主の住所が現在の住所と違う場合は、「所有権登記名義人表示変更登記」も必要。

 

 

で、話は前回に戻りますが、司法書士は不動産取引(売買等)の安全に資する仕事をしています。

具体的には、登記申請の書類作成、その他登記関係書類確認等していきますが、特に緊張する場面が、「決済」です。

 

「登記事項証明書」で何が分かるの?

 

事前に「登記情報提供サービス」等を利用して、登記事項証明書の内容に変動がないかチェックします!(登記情報提供サービスは、すぐに不動産の現在の権利関係を確認できるうえ、法務局で登記事項証明書を取得するよりもとても安上がりなのですよ~)

例えば、新たに抵当権設定登記がなされた! 新たに差押えの登記がなされた!

→ 1番抵当権でなくなる!!(取引ができなくなる…)

 

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「決済」って?

 

決済当日、銀行等の会議室にて

「売主」

「買主」

「不動産屋」

「銀行員融資係」

「司法書士」

が一堂に会します。

 

司法書士は、登記の必要書類を売主・買主から預かり内容を確認し、印鑑や署名をもらっていきます。

 

 

「本人確認」って?

 

その中で特に重要なのは、「本人確認」ですね。

決済当日のミスを防ぐために、事前に書類を預かったり、本人確認を事前に済ますことはあります。)

 

何を当たり前な!!

 

と思われる方がいらっしゃるかもしれませんが、「本人確認」に関するトラブルはあるのですよ~(「懲戒処分」された司法書士はいます。)

 

また、司法書士は、「犯罪収益移転防止法」上の特定事業者にあたるので、
以下の場合には更なる「本人確認」も必要になっています。
 
 
以下の特定受任行為の代理等を行うことを内容とする契約の締結
・宅地又は建物の売買に関する行為又は手続
・会社等の設立又は合併等に関する行為又は手続
・200万円を超える現金、預金、有価証券その他の財産の管理又は処分
※任意後見契約の締結は除く

〈「犯罪収益移転防止法の概要」警察庁刑事局組織犯罪対策部組織犯罪対策企画課犯罪収益移転防止対策室 17頁より抜粋〉

 

☆ちょこっと宣伝を・・・

司法書士の仕事「抵当権抹消登記」を深く?学べるゲームです。

本人確認の重要性も学べますよ~

よろしければプレイしてみてくださいね~!

 

 

「書類確認」「本人確認」の確認ができたら、司法書士は「融資実行」の指示を銀行員の融資担当者にし、買主から売主へお金が渡されます(または、買主の口座へ入金されます)。

※この時、司法書士は、登記手続の報酬をいただくことが多いです。

 

ここから司法書士は、とても急ぎます(あせります)よ~

一刻も早く法務局へ走るのです!

(オンライン申請の場合は、事務所へゴー!!!)

 

 ちょっとの合間に、変な登記がなされる前に!! 早く!!!

(もしも、先に差押えの登記がなされてしまったりすると、融資を実行した銀行はお金を支払ってしまったにもかかわらず、2番抵当権になってしまいます・・・融資してよいと指示した司法書士に責任が!!!  誰も信用してはいけないのですよ~)

 

登記申請をして、無事登記受付がなされたら、銀行員の融資担当者へその連絡をFAX等を使ってします。

 

ここでやっと、「決済」の場面における司法書士の仕事は終わりです!

 

 登記が無事完了(数日かかる…)したら、新しい登記事項証明書を取得して、ちゃんと登記事項に間違いがないか確認をします。

(オンライン申請だと、「登記完了通知」がメールで来るのでとても便利なのですよ~)

 

 

 

「登記識別情報」って何?

 

最後に法務局からいただく、「登記識別情報」等を銀行・買主に届けないといけません。

 

※「登記識別情報」とは「12桁の英数字」であり、通常は登記が完了すると司法書士は、その番号が被覆された通知書の交付を法務局の登記所で受領します。

 

登記識別情報通知書は、「12ケタの英数字」を見られたり、覚えられたり、コピーを取られたりすると、ただの紙切れ同然になってしまいますので、厳重注意!!ですよ~~

 

なお、昔のように法務局で印版される「登記済権利証」は発行されなくなりましたが、現在も、昔の「登記済権利証」はこれまで通り使用できますので、ちゃんと保存しておいてくださいね。

 

・・・まだまだ、つづく のですよ~