熊本の司法書士・行政書士のまつむらです。今回は、熊本にご実家がある方に、ということなのですが、基本的には、どこの市町村でも同じようにお考えいただいて大丈夫です。相続した不動産の調査方法の話です。
相続税をお支払いになる必要がなければ、相続の手続き自体は、いつまでにしなければならない、という縛りはありません。さきに預貯金の財産分けをなさったあとに、不動産の財産分けは、先延ばし、ということは良くある話です。
ただ、いざ相続手続きを始めようと思われたとき、アレッと思われるかもしれません。
ご実家は分かるにしても、その他に購入された不動産はないのか？その他の、田、畑、山林は、どうやって調べるのか？
今回は、相続財産のうち、特に不動産の調査について、その合理的な順番と、注意点について書きたいと思います。
相続した不動産の調査方法。どこから調べるべきか。手元資料がない場合
一番最初に行くべきは、まず、登記所（法務局）ではありません。なぜかというと、理由が2つあります。
- 不動産の「番号」が分からないと、登記所では、登記簿が取れない
- 古い建物には、登記がないという建物がある
登記所の不動産の管理方法！不動産の「番号」とは？
登記所では、不動産を不動産ごとに管理しています。
そして個人の名前ももちろん登記簿にはのってくるのですが、登記所では、個人の名前だけでは、検索ができません。ですので、不動産の「番号」を把握する必要があります。
不動産の「番号」とは、登記簿上の土地・建物には、土地であれば「地番」、建物であれば「家屋番号」という番号があります、ということです。登記所での調査では、これを申込用紙に書かないといけない！ということになります。
古い建物には、登記がない？
これは、田舎の方ではよくあることです。
昔は、住宅ローンを組まずに、手持ち現金で家を建てられた場合が多い、というのが古い建物には、そもそも登記がない場合がある、ということの理由です。この場合、登記がありませんので、登記所で調べることはできない！ということになります。
相続した不動産の調査方法。どこから調べるべきか？その合理的順番とは？
結論としては、まず、市町村役場に行きましょう！ということになります。
とその前に、今は、手元資料がないという前提で、考えておりますが、ちょっとだけ時間をさかのぼって、考えてみます。
- 生前に、聞いておく
- 毎年５月頃、書類が届いているはず
- 市町村役場に行ってみよう
生前に、聞いておこう！
結論として、市町村役場に行きましょう、ということを書いているのに、ということなのですが、
生前に、どこに不動産があるか聞いておくことは重要です。なぜかといいますと、そもそも市町村役場は、固定資産税の徴収のために不動産を把握しているのですが、これはその市町村ごとでしか把握していない、よその市町村では資料がない、ということになるからです。
ご実家と違う市町村に不動産を所有されていた場合、どのように把握しようか、という問題はあります。
毎年５月頃届く、書類とは？
毎年５月頃、市町村役場から固定資産税の書類が送られてきているはずです。
固定資産税の課税通知書というものです。ここに不動産の一覧がのってきます。今、市町村役場に行きましょうという話をしておりますが、この固定資産税の課税通知書があれば、ひとまず大丈夫です。
固定資産税の課税通知書がお手元にない場合、市町村役場にいくことは必須の手続きとなります。これは、ご実家で権利証を探していただくことは、必須の手続きではありません、ということです。権利証は、ご実家以外の市町村に不動産があるかどうかを調べる、という資料だとお考えいただいて結構です。なんの説明もない権利証とはなにか？という問題はありますが、今回は、先にすすみます。
市町村役場に行ってみよう！
やっと、本題に入ります。
ここでは、章をあらためて、市町村役場（ここまで田舎で相続手続きのための不動産調査ということで書いていましたが、東京では、都税事務所ということになります。以下まとめて、市町村役場と書いていきます）で、なにをとればいいのか？また市町村役場での調査の限界について、書きたいと思います。
市町村役場での相続不動産調査（なんという書類を請求するのか？）とその限界
市町村役場でとる書類は？
名寄せの台帳の写しです。
これは、固定資産税の納税義務者の所有する不動産の一覧を記載した書類です。これは、個人情報が満載ですので、原則として、納税義務者本人でなければとることができない書類です（生前は、ご本人からの委任状があればとれます。司法書士であっても、委任状がなければとれません）。
今回は、相続が発生しているため、相続人から戸籍を提出し、とる、ということになります。ここで、名義人が亡くなっていること、名義人と請求者との繋がりがわかる戸籍が必要となります。また、請求者の本人確認ができる免許証などを窓口に提示する必要があります。
名寄せの台帳の写しの注意点とは？
名寄せの台帳の写しは、固定資産税の納税義務者の所有する不動産の一覧を記載した書類です。
登記所での検索と異なるところは、人ごとに整理されているということです。このことから相続時の不動産調査という観点からは、以下の不都合があります。
- 共有不動産は別名義で把握されている
- 会社所有の不動産は、出てこない
- もっと先代の名義の不動産があれば、別に把握されている
1.と3.に関しては、窓口にて、ご相談ください。お調べいただけると思います。
まとめ
毎年5月頃に届いている固定資産税の課税通知書がお手元にない場合は、市町村役場にて、名寄せの台帳の写しを取得してください。このときに必要になる書類として、名義人がお亡くなりになったこと、名義人と請求者の繋がりがわかる戸籍と、請求者の本人確認が出来る書類が必要となります。
なかなか面倒そうだという。そのような場合には、ご相談ください。ご実家の場所が熊本ではない場合でも、ご実家近くの、またはご相談者様のご自宅の近くの信頼できる司法書士をご紹介することはできるかと思います。
一番の問題は、住まわれなくなった不動産の管理ということになるかと思います。信頼できる不動産業者さんとの繋がりも必要となってくるのかもしれません。今回は、ここまでです。熊本にご実家がある方に、相続した不動産の調査方法をお教えします、でした。
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